Порядок покупки недвижимости в Испании

Недвижимость в Испании была и остается наиболее выгодным объектом для инвестиций. Недвижимое имущество всегда в цене, независимо от политической и экономической стабильности и любых мировых кризисов. На сегодняшний день вложения капитала в недвижимость за рубежом – это возможность не только сохранить и приумножить сбережения, но и получить в собственность жилье, где можно проводить отпуск.
Недвижимость в Испании привлекательна для иностиранцев благодаря отличным климатическим условиям страны, схожести менталитета и огромному количеству выгодных предложений. Компания ICS предлагает жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки в наиболее востребованных уголках Испании: на побережье, в крупных городах и туристических центрах.
Мы сделали всё, чтобы покупка недвижимости в Испании стала для Вас приятной процедурой, не отягощенной различными сложностями и потерей времени. Обратитесь в ICS , а всю работу сделают наши специалисты, Вам же останется только получать удовольствие от приобретения.

Приобретать недвижимость в этой стране могут как резиденты, так и нерезиденты Испании. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешения не требуются.

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца.

1. Первичное обращение

Если Вы хотите приобрести недвижимость в Испании — обьязательно свяжитесь с нами по одному из следующих способов:

Позвоните нам по телефонам +34 935 484 492 ( Испания)
Закажите звонок ( опция над верхним меню ) и мы с Вами свяжемся;
Отправьте запрос ( форма есть на каждой странице сайта);
Напишите нам по электронной почте immigrationcenterspain@gmai.com

Если Вы не наши подходящий для Вас объект недвижимости — не расстраивайтесь! Свяжитесь с нами и мы подберем для Вас дом, квартиру, виллу в соответствии с Вашими требованиями!

2. ПОДБОР НЕДВИЖИМОСТИ

Вам не придется утруждать себя поисками: опытные специалисты компании ICS подготовят для Вас достаточное количество предложений, чтобы Ваш выбор не был ограничен и в то же время Вы не занимались просмотром заведомо не подходящих объектов.

Для того чтобы подобрать наилучшие варианты, Вы только согласуете с менеджером следующие параметры:

Тип недвижимого имущества
Местонахождение объекта
Площадь, планировка, необходимость дополнительных услуг
Бюджет на покупку.

После получения запроса нам потребуется не более двух дней, чтобы представить выбранные в соответствии с Вашими пожеланиями объекты недвижимости. После того как Вы выделите среди предложений наиболее интересные, специалисты ICS подготовят всё необходимое для организации ознакомительной поездки, в ходе которой Вы осмотрите понравившиеся объекты.

3. ОСМОТР В ИСПАНИИ

Безусловно, покупать «кота в мешке» никто не станет, поэтому Вы лично сможете осмотреть каждый потенциально подходящий объект недвижимости.

Вам необходимо определить период поездки, после чего специалисты ICS займутся ее организацией. Наши обязанности:

Оформление и предоставление приглашения на получение визы в Испанию
По желанию – подготовка документов и занос Вашего досье в консульство
Организация трансфера от аэропорта и проживания на территории Испании
Просмотр выбранных объектов недвижимости в сопровождении специалиста Stay in Spain Estate.

Если после окончания просмотров Вы определитесь с выбором окончательно, сотрудник нашей компании подготовит всё необходимое для совершения сделки.

4. ПРЕДОПЛАТА (РЕЗЕРВИРОВАНИЕ, ВНЕСЕНИЕ ЗАЛОГА)

Далее выбранный Вами объект недвижимости обязательно резервируется путем подписания предварительного договора купли-продажи, где обязательно фиксируются все параметры будущей сделки: стоимость недвижимого имущества, параметры объекта, сроки оплаты и др.

Однако, перед этим, после выбора подходящего объекта недвижимости Вам необходимо, в первую очередь проверить все правоустанавливающие документы объекта недвижимого имущества.

Вся информация о любом типе недвижимости Испании находиться в регистре собственности — Registro de la Propiedad. Поэтому, при покупке жилья на вторичном рынке из этого регистра вы должны получить выписку Nota Simple, в которой будет указана «Чистота» объекта, что данная недвижимость Испании действительно принадлежит указанному собственнику, не находится под залогом и арестом, также в ней указывается площадь и задолженность владельца (если есть).

Какие документы должен предоставить собственник недвижимости ?

Эскритура, на испанском языке Escritura publica de compraventa – данный документ подтверждает право собственность на недвижимость, в нём указываются детальные характеристики объекта. Этот правоустанавливающий документ должен быть с отметкой о регистрации недвижимого имущества в гос. регистре.

IBI – в этом правоустанавливающем документе находятся сведения об уплате муниципального налога на недвижимость (он оплачивается ежегодно), также в нём прописан кадастровый номер и кадастровая оценка недвижимого имущества.

Если хотите купить недвижимость в Испании от застройщика «на первичном рынке», необходимо изучить такие документы: Declaracion de obra nueva в нём указывается есть ли застройщика разрешение на данное строительство и зарегистрирован ли объект строительства в налоговой. Также, когда собираетесь покупать квартиру или апартаменты в комплексах, проверьте ещё – зарегистр. план строительства в местном муниципалитете.

При покупке недвижимости Испании в кредит, процедура сделки будет проходить безопасней и легче, т.к. все необходимые документы проверяет служба безопасности финансового учреждения, в котором оформляется ипотека.

После того как будут проверены выше указанные документы, можно приступать оформлению предварительного договора contrato de arras.!!!

В предварительном договоре прописывается устная договорённость между продавцом и покупателем испанской недвижимости – стоимость объекта, форма оплаты, график, сроки выплаты денег и сумма задатка. Как правило, задаток составляет 10% общей стоимости объекта недвижимости и выплачивается наличными или банковским чеком, в присутствии адвоката покупателя или испанского агентства недвижимости. Если вдруг продавец откажется от самой сделки, то задаток он возвращает покупателю в двойном размере, в случае наоборот, задаток остаётся продавцу. Конечно, любые условия предварительного договора могут оформляться индивидуально, отталкиваясь на пожеланиях покупателя и продавца. Как правило, предварительные договора оформляют на два или три месяца, после чего сделка должна дойти до своего логического завершения путём оформления основного договора купли-продажи у нотариуса.

Если вы планируете покупать недвижимость Испании на первичном рынке ещё на этапе стройки, то девелоперы вам могут предложить различные графики выплаты денег – к примеру, первый взнос может быть 10 % от стоимости жилья или 10 тыс. евро(фиксированная сумма), а остальная часть выплачивается после того, как сделка купли-продажи будет заверена у нотариуса (оформления эскритуры).

В целом, оформление предварительного договора для покупки недвижимости в Испании, считается распространённой частью сделки, также как в нашем государстве. Продавец и покупатель может сразу оформить сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса и без предварительного договора, если у них есть все необходимые документы.

5. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ СДЕЛКИ (ИПОТЕКА)

Система оформления ипотеки в Испании в данный момент самая привлекательная в Европе. Получить ипотечный кредит в Испанском банке для не гражданина Испании сейчас не труднее, чем для гражданина Испании. Решающий фактор в выдаче кредита — степень вашей платежеспособности.

Ипотека в Испании выдается на 5-25 лет, в некоторых случаях до 30 лет. Для граждан Испании и ЕС размер ипотеки составляет до 60-80%. Для лиц, не являющихся гражданами Испании или ЕС, размер ипотеки составляет максимально 50% от стоимости объекта. Размер ипотеки рассчитывается, исходя из оценочной стоимости или от цены, указанной в договоре купли-продажи (Escritura de compraventa) — банк берет меньшее значение.

Процентные ставки по ипотеке в Испании в настоящее время держатся на уровне 2,5-4% годовых и меняются в зависимости от общеевропейской ставки EURIBOR.

Размер выплаты по ипотечному кредиту для лиц, не являющихся гражданами ЕС, не сможет превышать 30% от суммы месячного дохода получателей кредита.

Если покупку осуществляет семейная пара, нужно представить документы обоих супругов. Если один из супругов не будет работать, то второй сможет продолжать выплаты.

Покупатель может продать ипотечное жилье. При продаже ипотечный кредит может быть переоформлен на нового владельца.

Ни один испанский банк не выдаст ипотечный кредит иностранцу, у которого нет на своей родине недвижимости, нет счета в банке, нет соответствующей зарплаты или имеющего много долгов. Вы должны иметь на родине банковский счет, регулярно получать зарплату или иметь легальный бизнес с уплатой налогов.

ОСНОВНЫЙ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ В ИСПАНИИ:

действующий заграничный паспорт;
ксерокопия заграничного паспорта;
идентификационный номер иностранца NIE. Оформляется в Испании;
Декларация о доходах (для России — форма №2 НДФЛ) за последних 2 года;
выписка из Бюро Кредитных историй;
выписка с банковского счета в банке своей страны за последние 12 месяцев;
справка с места работы на бланке фирмы о зарплате за последние 3 месяца, с указанием Вашей должности и стажем работы в организации;
если Вы владеете фирмой, то свидетельство о регистрации фирмы и страницы, где указано, что Вы владелец или совладелец;
если есть, справка из банка о наличии депозитов (желательно, не обязательно);
если есть, свидетельство о владении акциями или паями предприятий (желательно, не обязательно);
если есть, свидетельство о владении недвижимостью в своей стране или других странах (желательно, не обязательно).

Все документы необходимо перевести на испанский язык официальным испанским переводчиком и заверены Апостилем. Лица, которые будут фигурировать в договоре купли-продажи, должны представить такие же документы

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ

Вам необходимо открыть счет в испанском банке ;
банк производит оценку недвижимости и готовит заключение с помощью специалиста-оценщика, работающего с этим банком (7-10 дней);
осуществить перевод всех документов на испанский язык с помощью фирмы-переводчика в Испании, имеющей соответствующую лицензию (3-14 дней).;
ипотечный отдел банка рассматривает Ваши документы и готовит заключение о выдаче кредита в центральный офис;
принятие окончательного решения в центральном офисе банка (7-10 дней, но иногда больше).
Оформление ипотечного кредита — 2-4 недели. Оформление сделки у нотариуса — 1,5-2 часа.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕКИ В ИСПАНИИ

разовый налог с покупки недвижимости для физических лиц- 10% от цены, заявленной в договоре,
процент выплат по ипотечному кредиту — 12-месячная ставка EURIBOR + процент банка;
оценка недвижимости (250-500 евро);
сбор за регистрацию в Государственном Реестре собственности (0,3-0,5%);
услуга нотариуса за оформление договора кредитования (0,5-1%);
налог за оформление договора кредитования (I.A.J.D.) (0,1-1%);
комиссия банка за открытие и содержание расчетного счета по ипотеке (1,5-2%);
страховка недвижимости и имущества в нем (от 250 евро в год);
иногда, страхование жизни кредитора, от 350 евро в год);
расходы, связанные с досрочным погашением кредита (около 1% для кредитов с переменной процентной ставкой и 4% для кредитов с фиксированной процентной ставкой);
проценты за задержку платежей по кредиту.

Таким образом общие затраты на покупку недвижимости в Испании при оформлении ипотечного кредита составляют 12% от стоимости жилья, а если приобретать недвижимость без ипотеки, то расходы составят 10,5-12%.

6. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ

Прежде чем приступить к оформлению сделки, специалисты ICS тщательно проверяют всю документацию объекта недвижимости, в том числе на предмет наличия обременений, долгов и других ограничений, которые могут препятствовать покупке. После чего мы готовим документы на дом к продаже и, если требуется, оказываем содействие в получении ипотечного кредита ( См. раздел 5).

Для совершения денежных операций необходимо открыть счет в местном банке, поэтому Вам необходимо иметь при себе следующие документы:

Заграничный паспорт гражданина РФ
Гражданский паспорт
Справка с места работы, где необходимо указать дату поступления, должность и среднемесячный доход, налоговые декларации за последние три года
Предварительное соглашение на приобретение недвижимого имущества
Денежные средства в размере от 100 евро

В дальнейшем Вы сможете использовать данный счет для оплаты коммунальных услуг.

Регистрация недвижимости в Испании на иностранного гражданина невозможна без получения идентификационного номера иностранца (NIE).

NIE «Numero de Identificacion de Extranjero» — оформление идентификационного номера иностранца, который должен быть вписан эскритуру. С помощью номера NIE испанские налоговые органы контролирует иностранных граждан – оплату всех необходимых налогов связанных с недвижимостью. Чтобы получить идентификационный номер иностранца, необходимо подать заявление в испанское Extranjeria — подразделение национальной полиции. После этого нотариус проверяет налоговый номер NIE и вписывает его в Эскритуру. Без идентификационного номера иностранца не смогут направить в государственный регистр собственности недвижимого имущества. В целом, эта не будет составлять большой проблемы для вас, т.к. наша компания будет помогать в получении налогового номера NIE.

Для его оформления необходимо предоставить пакет документов на каждого, кто будет указан в договоре купли-продажи в качестве собственников:

Заявление на получение NIE
Заграничный паспорт с действующей визой
Фотография размером 3х4 см
Выписка со счета, где должна быть сумма, превышающая 1/3 от общей стоимости недвижимости
Обратный билет из Испании
Особые документы (готовят специалисты ICS).

Оформление идентификационного номера занимает не менее недели.

7. СДЕЛКА (ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ)

8. ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ

Сделка на покупку недвижимости обязательно совершается в присутствии нотариуса. На данном этапе происходит подписание купчей, окончательные расчеты с продавцом, а также передача всех документов и ключей на объект недвижимости.

Это самый главный этап в процедуре оформления недвижимости Испании, ведь именно договор купли-продажи заверенный нотариусом даёт право на переход права собственности на жильё от продавца к покупателю. Нотариально заверенный договор купли-продажи на испанском называется Эскритура «Escritura publica de compraventa». Ещё раз напомню, что в предварительном договоре прописываются намерения обеих сторон, и он не даёт право на переход собственности (эскритуру можно оформлять и без предварительного договора, если есть все документы). Поэтому, основная часть процедуры оформления договора купли-продажи недвижимости, должна выполняться с участием испанского нотариуса данного региона страны.

Когда уже эскритуру заверяют нотариально, покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом – внести основную сумму денег с учётом задатка. После этой процедуры оформления покупателю даётся Copia Simple – нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности на испанскую недвижимость. Дальше, вся информация о сделки передаётся в официальном порядке из нотариальной конторы в гос. регистр собственности, на испанском «Registro de la Propiedad».
Все основные документы для оформления сделки, покупатель обязан лично подписывать с собственником жилья — если недвижимость будет приобретаться на вторичном рынке, то с физическим лицом или с застройщиком юр. лицом при покупке недвижимости в новостройке. Испанские агентства недвижимости самой продажей жилья не занимаются, а только поиском объектов недвижимости, сопровождением сделки и различными сопутствующими формальностями. Исключением может быть, оформления сделки купли-продажи с агентством недвижимости, если у него соответствующая доверенность заверенная у нотариуса. (но лучше таких маневров избегать, для вашей же безопасности). Также, испанские агентства могут оформлять предварительный договор (задатка) от имени продавца для этого хватит простой доверенности со стороны продавца. Аналогично, агентства недвижимости в Испании могут представлять интересы покупателя на оформлении сделки купли-продажи, если у них есть соответствующая доверенность заверенная нотариально. Но мы рекомендуем, избегать заключения сделок покупки испанской недвижимости с использованием доверенности, для 100%-й безопасности добивайтесь физического присутствия собственника или покупателя недвижимости.
После этого оригинал контракта необходимо отправить в регистрационную палату (Registro de la Propiedad). Регистрация занимает 2–3 месяца, после этого покупатель получает копию Эскритуры с пометкой о регистрации – это окончательно закрепляет право собственности, а в выписке из гос. регистра собственности Nota Simple покупатель отмечается как владелец жилья.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья, необходимо оплатить такие налоги и сборы!

Обслуживание объекта недвижимости

Безусловно, каждого покупателя волнует вопрос о дальнейшем распоряжении приобретением, особенно в случае, если собственник большую часть времени будет отсутствовать.
Компания ICS оказывает весь спектр услуг по дальнейшему обслуживанию объектов недвижимости, а именно:

Оформление регистрации по месту жительства в Испании
Помощь в постановке на учет в налоговых органах
Заключение, продление или переоформление контрактов с коммунальными службами
Оформление страховки на недвижимость
Разработка дизайн-проекта и его реализация: создание интерьеров и экстерьеров объекта недвижимости любой сложности
Оформление завещаний, дарственных и других документов в соответствии с законами Испании
Услуги переводчика
Подготовка и пересылка документов на недвижимость по просьбе клиента
Другие услуги.

Каждая сделка индивидуальна и может отличаться от представленных стандартов. Компания ICS знакома с тонкостями покупки недвижимого имущества в Испании, поэтому наши специалисты готовы к любым ситуациям. С нами Вы будете чувствовать себя уверенно на каждом этапе оформления недвижимости и после получения прав собственности.